大悦城：开源证券-大悦城-000031-公司首次覆盖报告：“开发+经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈-250317

投资标的：大悦城（000031） 推荐理由：公司依托中粮集团，实施“开发+经营”双轮驱动，聚焦核心城市，盈利能力回升趋势明显。

预计2024-2026年净利润逐步改善，投资物业收入持续增长，负债结构稳定，融资成本下降，给予“买入”评级。

- 大悦城依托中粮集团，实施“开发+经营”双轮驱动战略，聚焦核心城市，预计盈利能力将逐步回升，2024-2026年归母净利润有望持续释放。

- 公司开发业务稳健，土地投资保持谨慎，2023年签约金额和拿地面积均有所下降，但仍在行业中保持竞争力。

- 投资物业业务增长显著，2023年营业收入同比增长24.3%，并通过独特的购物中心运营模式提升客流量和销售额。

大悦城的首次覆盖报告显示，公司采用“开发+经营”的双轮驱动策略，专注于全国核心城市布局，整体物业开发及投资经营稳健。

预计2024-2026年归母净利润分别为-30.35、-8.31、8.72亿元，EPS分别为-0.71、-0.19、0.20元，当前股价对应2026年PE为13.4倍，给予“买入”评级。

在开发业务方面，2023年公司实现全口径签约461亿元，同比下降19%，签约面积223万平米，同比下降2%。

公司在房地产企业销售业绩排行榜中位列29位，较2022年提升4位。

土地投资方面，公司在2023年仅获取三宗土地，均位于核心城市的核心区域，新增土地建筑面积16.8万平方米，同比下降78.81%；拿地金额为63.34亿元，同比下降34.15%。

在经营能力方面，公司投资物业业务持续增长，2023年营业收入为53.93亿元，同比增长24.3%；2024年上半年营业收入为26.03亿元，同比减少3.6%。

截至2024年上半年，公司在全国布局45个商业项目，在营项目34个，总商业面积374万平方米。

公司通过举办潮流及二次元文化主题活动吸引客流，并在运营中有效利用顶流IP形成联动效应。

在负债结构方面，公司有息负债规模为726.48亿元，资产负债率为76.73%，剔除预收账款后资产负债率为60.58%。

2024年上半年新增借款平均成本为3.13%，综合融资成本为4.26%，融资成本持续下行。

公司华夏大悦城商业REIT预计于2024年下半年上市，募集规模达33.23亿元，取得投资收益21亿元。

风险提示包括第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期及房地产销售下行。