房地产行业：国金证券-房地产行业中期策略：开发为矛，运营为盾-250620

- 房地产市场面临新房供给不足和二手房高位回落的挑战，需关注政策变化对市场的影响。

- 中长期看，经济增长、收入提升和人口流入将支撑地产企稳，优质房企有望受益。

- 投资策略建议开发为矛，关注重点城市和具备持续拿地能力的房企，同时运营为盾，重视商业地产和物业管理公司的稳健收益。

本投资报告分析了房地产行业的中期策略，认为开发为矛、运营为盾。

基本面方面，新房和二手房市场持续分化，新房受供给约束成交量维持低位，二手房高位回落。

价格方面，5月新房环比下降0.2%，二手房环比上涨0.5%，但降幅均在扩大。

新房销售面积大于宅地成交面积，形成供需剪刀差，去库存进程持续。

政策环境相对宽松，但传统需求端政策空间有限，购房成本与收益难以匹配。

中长期展望认为，经济增长、收入提升和人口流入将支撑房地产企稳。

报告指出，部分城市如鄂尔多斯、吕梁等在本轮周期中仍逆势增长，因其产业发展和经济基础较好。

投资策略方面，短期关注政策窗口和重点城市的地产股，中长期则看好基本面企稳、销售表现良好的房企。

运营方面，商业地产以稳定的现金流和分红为主，物管和商管公司具备安全性和成长性。

推荐的投资标的包括中国海外发展、建发国际集团（开发商），中国国贸（商业地产），华润万象生活（物管商管），贝壳（中介平台）。

风险提示包括政策出台进度和力度不及预期、市场提振效果不佳以及房企债务违约风险。

投资标的及推荐理由如下： 1. 开发商： - 中国海外发展：具备持续拿地能力，若地产基本面企稳，将率先受益，业绩和估值有望修复。

- 建发国际集团：同样具备持续拿地能力，受益于市场回稳。

2. 商业地产： - 中国国贸：以收租等经常性业务为主，长周期看经调净利、现金流、分红稳健，是穿越地产周期及经济波动的优质红利标的。

3. 物管商管： - 华润万象生活：优质公司，利润增长、现金充裕、分红提升，具备安全性、成长性和红利性。

4. 中介平台： - 贝壳网：在市场回稳的背景下，具备较强的市场地位和业务增长潜力。

推荐理由：短期市场与地产股回落，关注短期政策窗口和重点城市的地产，预计将实现超额收益。

中长期来看，若地产基本面企稳，具备持续拿地能力的房企将受益于市场回暖。

商业地产和物管商管因其稳定的现金流和红利特性，在地产周期中具备较强的抗风险能力。