地产行业：民生证券-地产行业2025年中期投资策略：止跌回稳定调行业，静待投资端变化-250612

- 2025年房地产市场将稳步回暖，政策支持和需求释放将推动市场复苏。

- 新房销售降幅收窄，二手房市场仍保持热度，开发商在核心城市表现强劲。

- 物业服务行业面临增速放缓和盈利压力，REITs市场扩容加速，保障房和消费类资产表现稳定。

- 风险因素包括调控政策收紧、房价波动及融资环境变化。

该投资报告分析了2025年中期房地产行业的投资策略，主要观点如下： 1. 行业整体：房地产市场已显现止跌回稳迹象，预计“稳楼市”政策将贯穿全年。

政策层面上，中央多次会议为房地产定下基调，预计城中村改造及土地收储将在下半年加速推进。

2. 需求端：政策因城施策，以释放刚性及改善性需求。

3. 投资端：收储专项债加速落地，城中村改造有望取得突破。

4. 供给端：“好房子”标准逐渐明确，新房和二手房销售情况将有所改善。

新房销售降幅预计收窄，二手房市场热度仍将持续，主要城市去化效果显著，但市场分化明显。

5. 土地市场：核心城市的土地出让将集中化，开发商的拿地意愿提升。

6. 物业服务：行业筑底，物业管理增速放缓，物业费保持稳定；增值服务方面，非业主增值回归理性，社区增值分化明显；财务上，增收不增利现象突出。

7. REITs市场：行业扩容加速，消费和保障房类REITs业绩稳定，收益率优于股债市场，波动性相对较小。

8. 风险提示：政策收紧、预售模式变化、房价大幅下跌、土地价格上升及境外融资收紧等风险需关注。

投资标的及推荐理由如下： 1. **房地产开发企业**： - 推荐理由：在“稳楼市”政策的推动下，房地产市场有望止跌回稳，核心城市的销售表现将继续强劲，开发商销售强者恒强，尤其是在主要城市的去化效果逐渐显现。

2. **物业服务公司**： - 推荐理由：行业正在筑底，物业服务市场稳定，管理规模增速放缓但物业费变化稳定，增值服务的理性回归可能带来新的增长点。

3. **REITs（房地产投资信托基金）**： - 推荐理由：REITs行业扩容提速，底层资产范围扩大，2025年以来收益率优于股债市场，波动性相对稳定，保障房和消费类REITs的表现相对稳定，适合稳健投资者。

4. **城中村改造项目**： - 推荐理由：政策层面支持城中村改造，预计下半年将加速落地，能够为相关企业带来新的发展机会。

5. **土地市场相关企业**： - 推荐理由：核心城市土地出让逐渐集中，开发商拿地意愿提升，土地市场的热度有望延续，能够为未来的开发提供保障。

风险提示包括调控政策收紧、预售模式变化、房价大幅下跌、土地价格上升及境外融资收紧等因素。